重计量工作推动的一些心得

admin 2021-08-2320:14:48
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以下文章来源于有得管理分享汇 ,作者瑞得


重计量是成本管理工作中非常重要的一环,几乎每个房地产公司成本管理体系中都有对重计量工作的明确要求,但在实际工作中能够按照成本制度要求按时保质完成的却不多

本文跟大家分享一下,对于重计量工作推动的一些心得

一、为什么要做重计量

在搞清为什么要做重计量之前,我们先来说下什么是重计量

重计量也叫“转固”,即将单价合同转为总价合同的过程,其中最重要的组成部分就是我们常说的工程预算

预算我想大家都很熟悉,那为什么要做重计量呢?

重计量最重要的目的是锁定成本,现在地产项目开发的节奏都很快,在招标阶段基本不太可能有完整的施工图纸,即便是复制产品也不可能一套图打天下,不同的项目其结构含量等等的会有所不同,无法做到图纸招标,总价包干

而对于成本来说,有个非常基础但非常重要的工作,那就是随时要把项目发生的成本说清楚,也就是需要随时清晰项目的动态成本,由于单价合同都是模拟清单或者费率模式,合同额无法反映实际成本发生情况,因而就需要通过重计量把成本算清楚,并固化下来,这样,项目的动态成本才是准确的成本


二、重计量工作的难点

预算应该说是成本管理中的传统工作,是成本人的基本功,但很多对接过项目的朋友都对重计量工作感到头疼,很难按照要求如期完成,究其原因主要有以下几点

1. 主观动力不足

这里说的主观动力不足主要指的是施工单位,对于他们来说过早的锁定合同额不利于二次经营,也就是说,在工程尚未完工前就锁定合同额,那么后续可以争取利益的点就会少很多,与其这样还不如拖着不完成重计量结算时慢慢的扯

另一方面,即便不完成重计量,只要工程正常推进,工程款一点都不会少,为什么还要做重计量呢

别跟我说合同里有约定,不按时完成重计量进度款打折支付甚至不付,这种条款一点约束力都没有,做为成本不同意付款试试?不光是来自施工单位的压力,工程、运营都会找到你

2. 出图周期长

可以说现在大部分公司产品标准化不够,图纸设计周期比较长,再加上开发节奏紧凑,往往是出一部分图干一部分工程,比如先出桩基图,再出地下图,再出地上图,这样把整个出图周期拉的特别长,图纸出齐的节点就比较尴尬,如果做重计量可能没多久就要做结算了,因而很多公司选择不做重计量

3. 图纸质量差

图纸质量永远是成本心头的伤,很多公司图纸质量差,三天两头出变更,这还算好的,有的公司成本在做重计量,结果发来变更,发现全变,正版替图。又要推倒重来,重新建模算量,可能过几天又来一版图

4. 合约界面划分不清

很多公司没有梳理过合约界面,招标时也没有细就,导致签订合同后发现合约界面重复,合约漏项,做重计量时必然遇到阻力,合约界面重复意味着要从合同中拿出部分工作内容,拿出的这部分很有可能是施工单位的利润空间;如果合约漏项意味着原合同清单中没有这部分内容,就要去协商价格,施工单位改不了,何来的议价权,为了这些成本都需要跟施工单位反复的商谈,重计量工作时间就会拉的很长很长

5. 合同约定不清争议多

合同是双方合作的行为准则,如果合同中有约定不清或会产生歧义的地方,重计量要锁定合同价款,施工单位肯定会据理力争,这些点往往也很难达成共识,重计量工作自然会延误

6. 重计量要求不合理

重计量工作很重要,越早完成对成本管控越有利,但每项工作都有其必要时间,但不少公司重计量的要求都不切实际,比如有的公司要求重计量必须在30天内完成,这基本是不可能完成的,久而久之,要求总被突破也就没有要求可言了


三、重计量该怎么做?

重计量推进很难,但再难也要坚持做,那到底该怎么做才能保证重计量如期保质完成呢?

1. 明确重计量要求,压力释放

重计量工作虽然是成本部门主责,但过程中离不开设计、工程等部门的配合,所以应该把重计量工作的重要性提到公司层面,让相关职能知道该配合什么,什么时候该配合什么工作,配合的标准是什么,把重计量工作的压力分摊到所有相关人员

另一方面,重计量的制度要求要合理,时间方面、质量方面等,另外建议增加遇到特殊事项如争议、已发生变更等的处理方式,让重计量制度要求不仅是管控,也是工具

2. 提高出图质量

成本工作永远不是成本部的工作,一定是系统性的工作,图纸永远是重计量最重要的基础资料,房开公司要提高标准化程度,统筹好出图计划

3. 合同约定

上面说了合同中重计量的条款基本无用,那是不是就不要约定了呢?当然不是,笔者建议,合同中对重计量的要求约定不要仅仅通过罚则,可以转变一下思路,改成奖励

可以这么约定,重计量完成前进度款支付比例为产值的65%,完成重计量并签订补充协议后进度款支付比例调整为70%,这样施工单位会更有动力去推动重计量的工作

4. 标准合约界面,标准合同

建议梳理公司的标准合约界面,无特殊情况按照标准合约界面分判合同范围,特殊情况经审批后实施

同时完善合同文本,万科的施工合同一般都很厚,而且很多内容也是前后反复出现,原因是万科的经验积累很重视,合约执行过程中遇到的问题都会在下版合同中修正,导致其合同文本越来越厚,这是值得我们学习的

5. 重计量计划

在重计量正式开始之前要组织施工单位及相关职能召开重计量启动会,会上不仅要明确要求,还需要一起排定重计量计划,计划要细化到每一步,如双方背靠背算量完成时间、套价完成时间、核对完成时间,争议解决时间、补充协议签订时间等,后续严格按照计划推进工作

6. 统一软件

现在工程量的计算绝大部分是通过软件建模计算的,手算的已经不多见,但不同的计量软件算出来的结果会有差异,且源文件不兼容,为了提高工作效率,在重计量开始之前要约定好双方软件,避免后续无法核对的情况

7. 合理选择重计量

一提重计量,大家自然而然会想到总包合同的重计量,实际上很多合同都是单价合同,都有必要进行重计量,但不是所有的合同都适用,不要太教条,以下几种情况不适合重计量

① 现场确认量的合同不适合

不少合同需要现场收方,如桩基工程等虽然有图纸,但由于地下情况复杂,很难保证实际实施与图纸设计一致,需要现场收方,这样的工程合同不适合做重计量

② 工期太短的不适合

有的合同工期很短,往往一两个月就施工完成,这样的合同可以直接进行结算,就不需要做重计量

③ 进入结算期的不适合

有的公司制定了重计量制度,对所有未作重计量的合同要求限期完成,但很多项目已经进入结算期,如果再做重计量其实跟结算无异,这时候就不要教条的非要做重计量

8. 带条件重计量

尽管做足了前期工作,重计量中难免会产生争议,为了解决这些争议会花费大量的时间,有时是为了解决争议,有时是施工单位拖延的策略

当遇到难以解决的争议时,建议先把能锁定的部分锁定,也即先把双方无争议部分锁定签订补充协议,在重计量说明中把争议事项描述清楚,需要强调的时,争议说明一定要让施工单位签字确认

9. 已发生变更的处理

重计量一般是图纸下发后2-4个月内完成,现场会持续施工,过程中难免发生一些变更,那这些变更在重计量中怎么处理呢?

一种处理方式是重计量中不含这些变更,也即最终结算额=重计量价款+完成重计量前发生变更额+完成重计量后发生变更额

另外一种处理方式是重计量中包含变更,也即最终结算额=重计量价款+重计量后发生变更额,但这种处理方式 需要把重计量完成签订补充协议前发生的变更进行处理,否则就会重复计取


四、结束语

重计量是成本管理中非常重要且不可缺少的一环,如何按时保质完成一直是成本人的痛点,也是成本人一直在思考的问题,在重计量工作中,既要认真严谨,又要灵活调整,希望本文能给大家带来一些启发,帮助大家更好的推动重计量工作

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